전월세 계약 처음 할 때 순서와 준비 서류, 입주 당일까지

전월세 계약은 집 확인 → 서류 확인 → 계약서 작성 → 잔금·입주 → 전입신고·확정일자 순서로 진행해요. 첫 자취를 앞둔 분이라면 계약 전 등기부등본 확인과 입주 당일 전입신고가 가장 중요해요.

전월세 계약은 어떤 순서로 진행하나요?

순서를 바꾸면 보증금을 지키기 어려워질 수 있어서, 앞 단계가 끝난 뒤 다음으로 넘어가요. 단계별 점검 목록은 다음과 같아요.

계약 전
– [ ] 보증금·월세·관리비, 옵션, 채광·곰팡이 확인
– [ ] 등기부등본의 표제부·갑구·을구 확인
– [ ] 건축물대장에서 위반건축물 표시와 주거용 여부 확인
– [ ] 비슷한 집의 시세 확인

계약 당일
– [ ] 임대인 신분증과 등기부 소유자 대조
– [ ] 특약 문구 확인
– [ ] 임대인 본인 명의 계좌인지 확인한 뒤 계약금 보내기

입주 당일
– [ ] 잔금 보내기 전 등기부등본 다시 확인
– [ ] 이체 내역 보관, 열쇠 받기, 집 상태 사진 남기기
– [ ] 전입신고와 확정일자

계약 전에 무엇을 준비해야 하나요?

세입자가 챙길 것은 많지 않지만, 돈 준비는 미리 해야 해요. 계약금 비율은 계약마다 달라서 계약서에 적을 금액을 미리 정해 두고, 나머지는 잔금일에 내요.

• 신분증(주민등록증 또는 운전면허증)
• 계약금을 보낼 계좌와 이체 한도
• 도장(서명으로 대체하기도 해요)
• 중개 보수(공인중개사 이용 시)

한도가 낮은 계좌라면 미리 한도를 올려 두세요. 계약 당일 이체가 막히면 계약이 미뤄질 수 있어요.

등기부등본에서 근저당이 얼마면 위험한가요?

등기부등본은 인터넷등기소에서 누구나 발급받을 수 있어요. 갑구에서 소유자와 압류·가압류·가처분을, 을구에서 근저당(대출)을 확인해요.

판단은 이 계산식으로 해요. (근저당 채권최고액 + 내 보증금) ÷ 집 시세예요.

채권최고액은 대출 원금보다 크게 잡히는 경우가 있으니, 실제 대출액은 임대인에게 확인하세요.

시세를 3억 원, 보증금을 1억 5천만 원으로 가정하면 다음과 같아요.

구간 기준은 이 글의 자체 점검용이에요. 70% 이하는 여유, 70% 초과~90% 이하는 보증보험 확인, 90% 초과는 보류로 봐요.

주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증은 한도를 주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 금액으로 안내해요.

건축물대장은 정부24에서 볼 수 있어요. 2023년 4월부터 임대인은 계약할 때 확정일자 현황과 국세·지방세 납세증명서를 임차인에게 보여 줘야 해요(주택임대차보호법 제3조의7).

계약 전에 미리 요청하세요.

계약서를 쓸 때와 돈을 보낼 때 무엇을 조심하나요?

계약서의 임대인은 등기부등본 소유자와 같은 사람이어야 해요. 소유자가 아닌 사람이 나오면 위임장, 소유자의 인감증명서, 대리인 신분증이 있어야 계약할 수 있어요.

위임 서류가 있어도 소유자와 직접 통화로 위임 사실을 확인하세요. 서류를 갖추지 못하면 계약을 미뤄요.

계약금과 보증금은 소유자 본인 명의 계좌로 보내요. 소유자가 위임해 대리인 계좌를 쓴다면, 위임장에 그 내용이 적혀 있는지 확인하세요.

특약으로 넣으면 좋은 내용은 다음과 같아요.

• 잔금일까지 새 근저당 등 권리 변동을 하지 않는다
• 입주 전 있던 하자는 임대인이 수리한다
• 계약 종료 시 보증금 반환 시기

특약 문구는 상황마다 달라서, 불안하면 대한법률구조공단 132에 문의할 수 있어요.

전입신고와 확정일자는 언제, 어디서 하나요?

잔금을 내고 이사하는 당일에 하세요. 주택임대차보호법 제3조에 따라 집을 넘겨받고 전입신고를 마치면 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생겨요.

전입신고는 이사 후 14일 이내에 해야 해요. 보증금 보호를 생각하면 하루도 미루지 않는 게 좋아요.

1. 정부24 또는 주민센터에서 전입신고를 해요.
2. 계약서 원본과 신분증을 가지고 주민센터에서 확정일자를 받아요. 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 받을 수도 있어요.
3. 대항력과 확정일자를 갖추면 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받는 우선변제권(제3조의2)이 생겨요.

임대차 신고 대상은 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 계약이에요. 특별자치시·특별자치도·시·자치구와 광역시·경기도의 군이 해당하고, 그 밖의 도에 속한 군은 제외돼요.

신고 대상이면 계약서를 붙여 계약일부터 30일 이내에 신고할 때 확정일자가 자동으로 부여돼요. 신고 대상이 아니면 위 2번처럼 확정일자를 따로 받아야 해요.

이런 경우엔 어떻게 해야 하나요?

보증금이 이 금액을 넘으면 HUG 보증 대상이 아니에요. 다른 보증 상품이 있는지 각 기관에서 확인해요.

소액 보증금에는 최우선변제(제8조)가 적용될 수 있지만, 기준 금액은 지역과 시기마다 달라요.