임대차 계약을 할 때 확정일자를 받으면 보증금이 안전하다고 생각하는 경우가 많습니다. 하지만 확정일자는 모든 상황에서 임차인을 보호해 주는 만능 장치는 아닙니다. 이번 글에서는 확정일자가 있어도 보호받지 못하는 대표적인 경우들을 실제 기준으로 정리해보겠습니다.
1. 확정일자의 역할 다시 이해하기
확정일자는 임차인이 다른 채권자보다 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리를 확보하기 위한 요건입니다. 하지만 이는 전입신고와 실제 거주가 전제되어야 제대로 작동합니다.
2. 확정일자만으로 보호받지 못하는 대표 사례
-전입신고가 없는 경우
확정일자만 있고 전입신고가 되어 있지 않다면 대항력이 인정되지 않습니다. 이 경우 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 매우 큽니다.
-실제 거주하지 않는 경우
전입신고만 해두고 실제로 거주하지 않았다면 대항력이 부정될 수 있습니다. 서류상 요건보다 실제 거주 여부가 더 중요하게 판단되는 경우도 많습니다.
-확정일자보다 먼저 설정된 근저당
확정일자는 받은 시점 이후의 채권에 대해서만 우선순위를 가집니다. 이미 설정된 근저당이나 가압류보다 앞설 수는 없습니다.
-전입신고 효력 발생 전 문제 발생
전입신고 효력이 발생하기 전날 집주인의 채무로 인해 권리 관계가 변동되면, 확정일자가 있어도 보호를 받기 어렵습니다.
3. 소액임차인 보호와의 차이
일부 임차인은 소액임차인 보호 규정을 통해 일정 금액을 최우선으로 보호받을 수 있습니다. 하지만 이 역시 전입신고와 실제 거주가 필수 조건이며, 지역별 기준 금액도 다릅니다.
4. 확정일자 관련 오해 정리
- 확정일자만 받으면 안전하다 → 아님
- 계약서에 도장이 없으면 무효 → 아님
- 온라인 확정일자는 효력이 약하다 → 아님
5. 임차인이 반드시 갖춰야 할 3가지
- 실제 거주
- 전입신고
- 확정일자
이 세 가지가 모두 충족되어야만 임차인의 권리가 제대로 보호됩니다.
다음 글에서는 소액임차인 기준과 지역별 보호 금액을 최신 기준으로 정리해보겠습니다. 특히 전세·월세 모두 해당되는 내용을 중심으로 설명할 예정입니다.