전·월세 계약을 앞두고 있다면 반드시 확인해야 할 서류가 있습니다. 바로 등기부등본입니다. 많은 초보 세입자들이 등기부등본을 “어려운 서류”라고 생각해 중개사의 말만 믿고 넘어가지만, 실제로는 몇 가지만 체크해도 큰 위험을 피할 수 있습니다.
이 글에서는 전·월세 계약 전 꼭 알아야 할 등기부등본의 기본 구조와 핵심 확인 포인트를 정리해보겠습니다.
1.등기부등본이란 무엇인가
등기부등본은 해당 부동산의 소유권과 권리관계를 공식적으로 기록한 문서입니다. 이 집의 주인이 누구인지, 빚은 얼마나 있는지, 압류나 가압류는 없는지를 확인할 수 있습니다.
전·월세 계약에서 등기부등본은 선택이 아닌 필수입니다. 아무리 집이 마음에 들고 집주인이 친절해 보여도, 서류 확인 없이 계약하는 것은 매우 위험합니다.
2.등기부등본은 어디서 발급받을 수 있을까
등기부등본은 다음과 같은 방법으로 쉽게 열람할 수 있습니다.
- 인터넷 등기소 (대법원 인터넷 등기소)
- 무인 등기 발급기
- 등기소 방문
인터넷 등기소를 이용하면 집에서도 바로 열람이 가능하며, 비용도 매우 저렴합니다. 계약 당일에도 반드시 최신본으로 다시 확인하는 것이 좋습니다.
3.등기부등본의 기본 구성
등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.
-표제부
건물의 주소, 면적, 용도 등이 적혀 있습니다. 계약하려는 집 주소와 등기부등본의 주소가 정확히 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
-갑구
소유권에 관한 사항이 기재됩니다. 현재 집주인이 누구인지, 소유권 이전 내역은 어떻게 되는지 확인할 수 있습니다.
-을구
근저당권, 전세권, 가압류 등 금전적인 권리관계가 표시됩니다. 세입자에게 가장 중요한 부분입니다.
4.초보자가 반드시 체크해야 할 핵심 포인트
1. 실제 집주인과 계약 상대가 같은지
갑구에 기재된 소유자 이름과 계약서에 적힌 임대인 이름이 동일해야 합니다. 다를 경우 위임장 등 추가 서류가 필요합니다.
2. 근저당권 설정 여부
을구에 근저당권이 있다면 해당 집에 대출이 잡혀 있다는 의미입니다. 보증금과 근저당 금액을 합쳤을 때 집값을 초과하면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.
3. 가압류·압류 여부
가압류나 압류가 있다면 이미 집주인의 재정 상태에 문제가 있을 가능성이 높습니다. 초보자라면 이런 집은 피하는 것이 안전합니다.
5.계약 당일에도 다시 확인해야 하는 이유
등기부등본은 계약 전에 한 번, 계약 당일에 한 번 총 두 번 확인하는 것이 가장 안전합니다. 계약 전과 후 사이에 새로운 대출이나 권리 설정이 발생할 수 있기 때문입니다.
계약서에 도장을 찍기 직전, 최신 등기부등본을 다시 확인하는 습관은 보증금을 지키는 가장 기본적인 방법입니다.
6.등기부등본을 봐도 불안하다면
등기부등본을 확인했음에도 이해가 되지 않는 부분이 있다면 반드시 질문해야 합니다. 공인중개사에게 설명을 요구하는 것은 세입자의 정당한 권리입니다.
조금이라도 찜찜하다면 계약을 미루는 것이 손해가 아닙니다. 전·월세 계약은 서두를수록 위험해집니다.
7.마무리
등기부등본은 전·월세 계약에서 세입자를 보호하는 가장 강력한 도구입니다. 몇 분만 투자해 확인하는 것만으로도 수천만 원의 보증금을 지킬 수 있습니다.
다음 글에서는 집주인도 잘 모르는 보증금 위험 신호에 대해 자세히 알아보겠습니다.