전세나 월세 계약은 금액이 큰 만큼 계약 전에 어떤 부분을 확인했느냐에 따라 보증금의 안전성이 크게 달라집니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 아래 항목들만 제대로 확인해도 대부분의 위험을 피할 수 있습니다.
1. 등기부등본 확인
계약 전 가장 먼저 확인해야 할 것은 등기부등본입니다. 집주인 명의가 맞는지, 근저당이나 가압류가 설정되어 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 소유자와 임대인이 동일한지 확인
- 근저당권 설정 여부
- 압류·가처분 등 권리 제한 사항
2. 보증금과 선순위 채권 관계
보증금과 기존 대출 금액을 합산했을 때 주택 시세를 초과하지 않는지 확인해야 합니다. 선순위 채권이 많을수록 경매 시 보증금 회수 가능성은 낮아집니다.
3. 전입신고 및 확정일자 가능 여부
해당 주택이 전입신고가 가능한 주거용 건물인지 확인해야 합니다. 불법 건축물이나 용도 변경이 되지 않은 경우 문제가 발생할 수 있습니다.
4. 임대차 계약서 필수 확인 항목
- 주소와 호수 정확히 기재
- 보증금 및 월세 금액
- 계약 기간 명확히 표시
- 특약 사항 누락 여부
5. 실거주 가능 여부
계약 직후 실제로 입주가 가능한지 확인해야 합니다. 기존 거주자가 있는 경우 명도 문제가 발생할 수 있습니다.
6. 관리비 및 공과금 확인
관리비 체납이나 공과금 미납이 있는 경우, 새 임차인에게 부담이 전가되는 사례도 있습니다. 계약 전 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
7. 중개업소 확인
공인중개사가 등록된 중개업소인지, 정상적으로 영업 중인지 확인해야 합니다. 중개사고 발생 시 책임 소재와도 연결됩니다.
8. 계약 전 체크리스트 요약
- 등기부등본 확인
- 선순위 채권 금액 파악
- 전입신고 가능 여부
- 계약서 내용 정확성
다음 글에서는 계약 후 임차인이 꼭 해야 할 행동과 놓치기 쉬운 사후 절차를 정리해보겠습니다.