임대차 계약에서 소액임차인에 해당하면 경매나 공매 상황에서도 일정 금액을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있습니다.
하지만 소액임차인 기준은 지역마다 다르고, 조건도 명확히 정해져 있어 정확히 알고 있어야 보호를 받을 수 있습니다.
1. 소액임차인이란 무엇인가?
소액임차인이란 보증금이 일정 금액 이하인 임차인을 의미하며, 주택임대차보호법에 따라 최우선변제권을 부여받습니다. 이는 확정일자보다 더 강력한 보호 장치로 작용할 수 있습니다.
2. 소액임차인이 되기 위한 기본 요건
- 주택에 실제 거주 중일 것
- 전입신고가 되어 있을 것
- 보증금이 지역별 기준 이하일 것
이 세 가지 요건 중 하나라도 충족되지 않으면 소액임차인 보호를 받을 수 없습니다.
3. 지역별 소액임차인 보증금 기준
-서울
- 보증금 1억 6,500만 원 이하
- 최우선변제 금액 5,500만 원
-수도권 과밀억제권역
- 보증금 1억 4,500만 원 이하
- 최우선변제 금액 4,800만 원
-광역시 및 기타 지역
- 보증금 8,500만 원 이하
- 최우선변제 금액 2,800만 원
※ 기준은 법령 개정에 따라 변경될 수 있으므로 계약 시점의 기준을 반드시 확인해야 합니다.
4. 전세와 월세 모두 해당될까?
소액임차인 보호는 전세뿐 아니라 월세 계약에도 적용됩니다. 다만 월세의 경우, 보증금과 월세를 일정 비율로 환산한 금액이 기준 이하일 때만 해당됩니다.
5. 소액임차인 보호가 적용되지 않는 경우
- 전입신고가 되어 있지 않은 경우
- 상가나 사무실 등 주거용이 아닌 경우
- 보증금 기준을 초과한 경우
6. 소액임차인이라도 주의할 점
최우선변제 금액은 보증금 전액이 아니라 일부 금액만 보호됩니다. 따라서 소액임차인이라고 해서 모든 보증금이 안전한 것은 아닙니다. 다음 글에서는 전세·월세 보증금을 지키기 위해 임차인이 계약 전에 반드시 확인해야 할 사항을 체크리스트 형태로 정리해보겠습니다.